Een GVW komt tot stand door de bruto vervangingswaarde technisch en functioneel af te schrijven.
Samen met de kostendeskundigen van ARCADIS hebben wij de bruto vervangingswaarden van alle gebouwen berekend. Hierbij is gebruik gemaakt van het GASP-systeem (Gebouw Analyse Systeem Projecten). Het GASP-systeem heeft tot doel de gemiddelde vormfactoren en kostenfactoren per gebouw te bepalen en als standaard nacalculatieprogramma te functioneren. GASP bewijst zichzelf al jaren in de praktijk doordat de kostendeskundigen van ARCADIS het gebruiken om de bouwkosten van nieuwbouwprojecten door te rekenen en toe te passen in opdracht van tal van partijen. Na elk gerealiseerd project worden de feitelijke bouwkosten en bijbehorende (object)kenmerken aan de database toegevoegd.
De kostendeskundigen van ARCADIS hebben voor elk van de te waarderen objecten de vormfactoren bepaald (hiermee wordt de bouw van een gebouw samengevat). Daarnaast hebben de kostendeskundigen voor elk te waarderen object de gebruikte materialen en het afwerkingsniveau vastgelegd. Hierdoor is zeker gesteld dat de berekende bruto vervangingswaarde van een te waarderen object hoort bij het te waarderen object. Door gebruik te maken van de up-to-date gehouden gegevens in GASP hebben de kostendeskundigen de berekende bruto vervangingswaarden gebaseerd op de voor waardepeildatum actuele bouwkosten en de voor waardepeildatum actuele bouwmethoden.
De correctie technische veroudering wordt bepaald door een lineaire afschrijving over de levensduur. Hierbij zijn de variabelen levensduur, resterende levensduur en restwaarde bepalend voor de uiteindelijke uitkomst. De restwaarde geeft het bedrag weer dat het pand na afloop van haar levensduur waard is.
De functionele veroudering betreft vier onderdelen:
- Verandering in bouwwijze
- Economische veroudering
- Belemmering in gebruiksmogelijkheden
- Excessieve gebruikskosten
Verandering bouwwijze:
Hiervan is sprake als de bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze van het onderdeel hoger zijn dan bij de actuele bouwwijze. Om te beoordelen of de oorspronkelijke bouwkosten van een pand hoger of lager zijn dan de actuele bouwkosten, hebben wij de geïndexeerde historische bouwkosten met onze gecalculeerde, actuele bouwkosten vergeleken. Immers, door de historische bouwkosten te indexeren, worden de toen gemaakte bouwkosten uitgedrukt in euro’s van nu en de gecalculeerde bouwkosten geven de te verwachten bouwkosten weer om hetzelfde gebouw te bouwen in euro’s van nu.
Economische veroudering:
Hiervoor zijn de leegstandscijfers van de TU/e gebruikt.
Belemmering in gebruiksmogelijkheden:
De bruto vervangingswaarde is gebaseerd op stichtingskosten van vergelijkbare, recente nieuwbouwprojecten. Dit houdt in, dat in de bruto vervangingswaarden innovaties op het gebied van efficiënt omgaan met oppervlakten verwerkt zijn. Met andere woorden, het rendement per m2 oppervlakte is ten tijde van waardepeildatum hoger dan het rendement per m2 oppervlakte ten tijde van bouwjaar. Om tot de waarde van het te waarderen object, die een lager rendement per m2 heeft dan het fictieve object dat bij de bruto vervangingswaarde hoort, te komen dient hiervoor te worden gecorrigeerd.
Onder belemmering gebruik valt de belemmering van de normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige inrichting van de ruimte. Te denken valt aan:
- Verouderde of slechte architectuur, plafonds die te laag of te hoog zijn, foutief gesitueerde ruimten en onnuttige ruimten, te weinig lichttoetreding;
- De niet meer optimaal functionerende indeling van de gebruiksruimten, dit in verband met gewijzigde inzichten en ontwikkelingen;
- Onvoldoende faciliteiten: slechte bouwkundige afwerking, afwijkende detaillering en slechte installaties;
- Een teveel aan voorzieningen: een overkill aan technische installaties of te grote oppervlakte, te luxe uitgevoerde bouwkundige voorzieningen;
- Wettelijke bepalingen: Arbeidsomstandighedenwet of milieuwetten.
Voor het vaststellen van de correctie belemmering gebruik tijdens de bezichtiging o.a. gekeken naar:
- Het horizontaal verkeersoppervlak in relatie tot het nuttig oppervlak;
- De vides;
- De verdiepingshoogte;
- De entresols;
- Installatieoppervlak in relatie tot nuttig oppervlak.
Vervolgens zijn deze gegevens van de te waarderen objecten vergeleken met wat men kan verwachten bij nieuwbouw. Uit deze analyse blijkt dat men ten tijde van waardepeildatum dusdanig efficiënt omgaat met indelingen van gebruiksruimten, dat een aftrek op haar plaats is.
Excessieve gebruikskosten:
De functionele veroudering door excessieve gebruikskosten geeft aan in hoeverre het te waarderen gebouw, als het gaat om gebruikskosten, niet optimaal functioneert. Deze correctie geeft aan in hoeverre een gebouw minder waard is, doordat bijvoorbeeld de isolatie niet optimaal is.
Voor het vaststellen van de correctie voor excessieve gebruikskosten heeft ARCADIS tijdens de bezichtiging o.a. gekeken naar de wijze waarop gevels en daken geïsoleerd zijn. Verder is gekeken naar de bereikbaarheid van de te onderhouden elementen. Door middel van vergelijk met de referentieobjecten uit GASP, waarbij de energie- en onderhoudskosten van het te waarderen object zijn vergeleken met de energie- en onderhoudskosten van de referentieobjecten, is bepaald in hoeverre het te waarderen object, als het gaat om gebruikskosten, niet optimaal functioneert.
