Tijd voor schoon schip !
Ons bedrijf is gespecialiseerd in het modelmatig waarderen van vastgoed. In samenwerking met taxateurs waarderen wij woningen, bedrijfsmatig en incourant onroerend goed (bijvoorbeeld scholen en universiteiten). Zodoende hebben wij kennis van de verschillende taxatiemethoden.
Een van onze collega’s woont in Amsterdam en kreeg onlangs een aanbieding van de gemeente om zijn erfpachtcontract af te kopen. Hij schrok van de afkoopsom.
Het verschil in grondwaarde en de afkoopsom van het erfpachtcontract. De afkoopsom (112.298 euro) is voor onze collega ruim 2x zo hoog als de door de gemeente bepaalde grondwaarde (52.440 euro). Dit lijkt ons onbillijk. Onze collega zou 59.858 euro teveel betalen terwijl hij in de afgelopen jaren, even zonder rekening te houden met een verdisconteringsvoet, reeds zo’n 30.000 euro aan canon betaald heeft
Wij hebben aan de politieke partijen in Amsterdam gevraagd hoe zij een en ander beschouwen.
Uit de reacties en ons eigen onderzoek naar de invloed van de erfpacht op de verkoopprijzen concluderen wij:
- Het bestaansrecht van het erfpachtsysteem is twijfelachtig.
- Kopers houden bij het beoordelen van de redelijkheid van de vraagprijs namelijk, mede door gebrek aan kennis, geen rekening met erfpachtcontracten, waardoor ze voor een woning op erfpacht niet significant minder betalen dan voor een woning op eigen grond.
- Kopers (van niet-nieuwbouwwoningen) betalen daardoor de grondwaarde twee keer.
Om te beginnen betalen zij de grondwaarde aan de verkoper; daarnaast nemen zij het erfpachtcontract over en betalen de gemeente erfpacht over de grond.
- De door de gemeente Amsterdam bepaalde grondwaarde en canons zijn te hoog vastgesteld.
- De grondwaarde wordt bepaald door de opstalwaarde van de WOZ-waarde af te trekken.
De opstalwaarde wordt bepaald door de kosten van nieuwbouw af te schrijven aan de hand van technische en functionele veroudering die sinds het bouwjaar zijn opgetreden.
De gemeente houdt er echter geen rekening mee, dat de waarde van de opstal, net als elk ander goed, mede bepaald wordt door vraag/aanbod-verhoudingen.
Zeker in Amsterdam, waar (woning)opstal een schaars goed is, kan de waarde van de opstal hoger uitvallen dan de nieuwbouwprijs.
De opstalwaarde wordt door de gemeente onderschat, met als gevolg dat de grondwaarde en de daarmee samenhangende canon te hoog worden vastgesteld.
Gezien de financiële belangen van bewoners en gemeente is een nadere inhoudelijke discussie over doel en opzet van de huidige afkoopregeling niet alleen noodzakelijk maar ook urgent.
In de huidige opzet dragen de erfpacht en de afkoopregeling niet bij aan een goed functioneren van de woningmarkt. Echter de te hoge afkoopsommen maken het veel bewoners onmogelijk de erfpacht af te kopen, waardoor de gemeente blijft zitten met een erfpachtregeling waarvan ze om meerdere redenen af wil.